Makale

ELAZIĞ'DA SATILIK VE KİRALIK DAİRE SORUNU

ELAZIĞ'DA SATILIK VE KİRALIK DAİRE SORUNU

İzzet Çelikkıran| 19 Haziran 2020 |

ELAZIĞ'DA SATILIK VE KİRALIK DAİRE SORUNU

Doğu Anadolu'nun güzide şehri Elazığ tarihi dokusu ve Doğu Anadolu'yu Orta Anadolu'ya bağlayan bir kavşak kent olması nedeniyle her zaman önemli bir merkez olmuştur.

2020 Ocak ayında yaşanan Sivrice depremi ile Elazığ şehrin sosyal, demografik ve ekonomik dengeleri değişmiştir.

Elazığ ile başta Palu, Sivrice olmak üzere Maden, Kovancılar, Karakoçan, Baskil, Arıcak, Alacakaya ve Keban ilçelerinden yoğun göç aldığı gibi Bingöl, Diyarbakır, Malatya Tunceli gibi komşu kentlerden çalışma ve kalıcı yerleşme maksatlı aileleri misafir etmektedir. Elazığ'ın nüfusu 2019 yılında 600 bin sınırına dayanmışken Sivrice depreminden sonra sayısı tam tespit edilmese de yaklaşık 15 bin kişinin şehri hemen terk ettiği deprem sonrası süreçte de yetkililer, yaklaşın 80 bin civarında kişinin Elazığ'dan başka şehirlere taşınacağı bir kısmında köylerine geri döneceğini ön görmüşlerdir. 

Sivrice ilçesi ile Elazığ'ın merkez mahalleleri Mustafapaşa, Abdullahpaşa, Rüstempaşa, Sarayatik, Sanayi, Karşıyaka  depremden en çok zarar gören mahalleler olurken Aksaray, Akpınar, Cumhuriyet, Çatalçeşme, İcadiye, Hicret, Kızılay, Kültür, Nailbey, Rızaiye, Yenimahalle ile merkeze bağlı Yazıkonak beldesinde toplamda yüzlerce bina yıkıldı ve bazıları da hala yıkılmayı bekliyor.

Elazığ’da Kiralık Daire Problemi

Elazığ depreminden sonra şehrin en büyük sorunlarından biri kiralık daire ihtiyacı oldu. Yeterli sayıda kiralık daire stokunun olmaması tabiri caizse kiralık daireleri karaborsaya düşürdü. Ortalama fiyatı 700-750 TL olan kiralık daire fiyatları için 1000 TL istenirken, kirası 1000 TL olan daireler ise 1500-2000 TL fiyat bandına oturdu, bu durum o dönem ulusal basında da Elazığ kiralık daire sahiplerinin adının fırsatçıya çıkmasını sağlamıştı.

 

Elazığ’da depremzedelerin, önce deprem ardından da pandemi nedeniyle okulların tatil edilmesi ile geçici olarak başka illere veya köy evlerine gitmesi  bir kısmının da mecburiyetten konteynır kentlere yerleşmesi kiralık daire sorununun daha da büyümesini önlemiş olmakla birlikte, yeterli yapı stokunun olmamsı satılık dairelerin fiyatlarını yükseltirken dolayısıyla kiralık daire fiyatlarının da enflasyona oranlı artışını dan ziyade %50 ile %100 bir fiyat artışını meydana getirmiştir.

Elazığ'da kiralık daire problemi; aslında her yaz döneminde okulların tatil olmaya başlaması ve il dışından tayine gelen kamu personelinin kiralık talepleri ile her yıl tüm illerimizde baş gösteren dönemsel bir problem olmuşken, depremden sonra 2020 yılı Ocak ayından başlayan ve tahminen 2022 yılı yaz sonuna kadar kalıcı bir problem olacak gibi görünüyor.

 

Elazığ’ın depremle baş gösteren kiralık daire sıkıntısı aslında ön görülebilir veya önlem alınabilir bir durum değildi. Yatırımcılar deprem olacak büyük çapta kiralık daire veya satılık daire ihtiyacı olacak diye bir yapı stoku bulundurmak hem rantabl değil hem de ekonomik gerçekçiliğe uygun değildir. Bu tür maliyetli yapılar arz talep dengesi gözetilerek yapılmaktadır. Peki bu durumun hiç mi çözümü yok elbette var. Çözüm aslında zihinsel olarak basit uygulamada ise biraz maliyeti olduğu için geciktirilen sürekli ertelenen bir çözüm şekli, yani çözüm binaları depreme dayanaklı olan yapılara dönüştürmek. Burada da iki yöntem var biri mevcut binaların güçlendirilmesi esas etkili olan ise kentsel dönüşüm mantığı ile bu tarz yaşam ömrünü tamamlamak üzere olan binaların yerine depreme dayanıklı günümüz imkan ve teknolojileri ile yapılan deprem yönetmeliğine uygun binalar yapmaktır. Yan yana bulunan binalardan eski olanlar aynı şiddetteki depremde ağır veya orta hasar görmüşken yeni binalar az hasarla veya hasarsız olarak depremi atlatmıştır.

Önemli bir deprem fay hattında bulunan Elazığ aynı sıkıntılara düşmemek için daha büyük ölçekli bir depreme karşı belirlenen süre içerisinde binalarını yenileyerek can kayıplarını, yaralanmalarını ve maddi hasarlarını minimuma indirmelidir.

Kiralık dairelerin hem yeterli olmaması hem de fiyatının çok yüksek olması kiracıları ev almaya zorlasa da artan ev fiyatları alım gücü düşük olan ve yeterli birikimi olmayan aileleri çaresiz bırakmaktadır.

 

Konut kredilerinin düşmesi satılık daire arayan vatandaşı mutlu ediyor mu?

Aslında konut kredilerinde düşen her baz puan kredi kullanıcılarını mutlu edecekken deprem, maliyet, kredilerin düşmesi gibi sebeplere bağlanarak sürekli artan daire fiyatları vatandaşın başını sokacağı bir ev alma hevesini kursağında bırakıyor.

Gelin vatandaşın düşen konut kredisi ile konut alırken nasıl bir ödeme yapması gerektiğini ortalama olarak hesaplayalım. (1)

100.000 TL konut kredisi kullanan vatandaşın kullanacağı kredi ile ilgili varsayımlar şöyle;

Konut alıcısı, 0 sıfır ev (ilk tapu devri) aldığında 0,64 ile konut kredisi kullanabilecek, aylık 937 TL den 180 ayda toplam 168.660 TL ödeme yapıyor

Aynı sıfır evi 0,64 kredi oranı ile 120 ay vade ile aldığında 1196x120= 143.520 TL ödeme yapıyor.

01/01/2019 tarihinden önce alınan 2. el ev alımlarında kredi oranı 0,74 olurken 120 ayda aylık ödeme 1260 TL olurken toplamda ödenecek rakam 152.400 TL olmaktadır.

Aynı 2. el evi 180 ay vadeli  kredi ile aldığında ise aylık 1007 TL ödemek kaydı ile 180 ayda toplamda 182.453 TL ödeme yapmaktadır.

01/01/2019 sonra tapusu alınan 2. el konutlarda kredi oranı 0,96 olmakta böyle bir kredi kullanımında ise vatandaş 120 ayda toplamda 168.840 TL öderken aylık bazda 1407 TL ödeme yapacaktır.

Aynı 2. el evi 180 ayda alacak olan alıcı aylık 1196 TL öderken 180 ayda toplamda 215.280 TL ödeme yapacaktır.

Deprem sonrası yaklaşık % 20 fiyatı artan dairelerin düşük kredi sonrasında ise yaklaşık % 10 daha fiyatı arttı. Yani 2019 Haziranında 250.000 TL olan emsal daire 2020 Haziranında 325.000 TL ortalamasına gelmiştir.     

0.96 faiz oranı ile 0.64 faiz oranı arasında 100.000 TL kredi ve 120 ay ödemede 25.000 TL ödeme farkı oluşmakta bu para otomatikman satıcının bütçesine giderken eğer 200.000 TL kredi kullanılırsa 2'inci 100.000 TL kredideki 25.000 TL avantaj alıcının bütçesinde kalmaktadır. 

 

İzzet Çelikkıran

Gayrimenkul Yatırım Uzmanı

 

 

(1) Bu faiz hesaplamaları bir kamu bankasının kredi hesaplama aracı ile hesaplanmış olup masraf eklenmemiştir.